Insight & Rekomendasi
Meskipun penjualan lahan industri pada triwulan ini lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya, namun kombinasi dari inflasi yang terkelola dengan baik dan tingkat suku bunga yang relatif stabil dibandingkan wilayah lain sudah cukup untuk mengatasi hal tersebut. Hal tersebut diharapkan menarik perusahaan dalam dan luar negeri untuk memulai usaha pengembangan bisnis di Indonesia dalam waktu dekat, peningkatan aktivitas penjualan mungkin tidak langsung terlihat, namun beberapa upaya dapat terlihat khususnya yang berasal dari pasar eksternal yang secara aktif mengeksplorasi dan memperluas usaha mereka. Upaya ini memberikan pertanda baik bagi potensi jangka panjang sektor industri properti.

Indonesia siap menjadi surga bagi sektor teknologi tinggi yang mutakhir, melalui industri kendaraan listrik (EV) menjadi pusat perhatian. Beberapa perusahaan yang terlibat dalam manufaktur kendaraan listrik, serta industri tambahan yang melayani kebutuhan kendaraan listrik terutama produksi baterai kendaraan listrik yang telah memulai proses pendirian pabrik di dalam negeri. Pelopor gerakan ini adalah produsen EV terkemuka dari Shenzhen yang terkenal secara global karena kehebatan otomotifnya, yang telah mengambil langkah pasti menuju pendirian perusahaan kedua pabrik perakitan di Asia Tenggara dengan menandatangani perjanjian awal dengan pemerintah Indonesia.

Pembangunan jalan dan infrastruktur pelabuhan menggerakkan perluasan wilayah baru. Saat ini, lahan sisa untuk kawasan industri pembangunan sebagian besar terkonsentrasi di wilayah wilayah timur, khususnya Karawang dan barat domain meliputi Serang. Bertepatan dengan kemajuan Pelabuhan Bojonegara di Serang dan Pelabuhan Patimban di Subang, lintasan industri pengembangan siap ke arah itu. Khususnya di bagian barat yaitu Serang, terdapat dua kawasan industri yaitu Wilmar Integrated Industrial Estate dan Kawasan Industri Bojonegara, semakin berkembang sesuai domainnya masing-masing.

Hingga saat ini, wilayah timur Jabodetabek masih dipertahankan daya tariknya sebagai tujuan utama teknologi tinggi, otomotif, dan industri ramah lingkungan. Namun, dengan meningkatnya permintaan lahan di daerah ini telah menyebabkan ketersediaannya terbatas, khususnya di Bekasi. Sebagai akibat, Pertumbuhan industri yang melonjak di Karawang mendorong hal perluasan lebih lanjut ke arah timur ke Purwakarta dan Subang. Khususnya, Karawang telah berkembang dan kawasan industri yang sudah matang dan potensinya di masa depan. Untuk pengembangan lahan menuju wilayah selatannya meluas ke wilayah Purwakarta. Perkembangan industri baru yang ekspansif secara bertahap berpindah dari Jakarta, membuat perjalanan dari Purwakarta ke Subang. Lintasan ini sejalan dengan kemajuan yang terjadi di bidang infrastruktur usahanya, meliputi jalan tol, pelabuhan, dan bandara, semuanya sejalan dengan kebijakan peraturan pemerintah yang berlaku. 

Di wilayah timur, beragam pengembang khususnya mereka yang menikmati keuntungan Pelabuhan Patimban sedang giat membangun kawasan industri, khususnya Subang Smartpolitan (dilakukan oleh Suryacipta Swadaya), Smart City Industri Jatiluhur (dipelopori oleh Wings Group), dan Taifa Industrial Estate. Ketiga pengembangan tersebut siap untuk memberikan kontribusi gabungan dari 652 hektar lahan industri. 

Tahap awal Jatiluhur Smart City Industri telah selesai, dengan fase 2 dan 3 dijadwalkan untuk dikembangkan, secara kolektif meningkatkan kapasitas industri wilayah timur sebesar 642 hektar (luas kotor). Selanjutnya, sebagai tanggapan terhadap kehadiran penting Pelabuhan Patimban, dua tambahan area telah disiapkan untuk keperluan operasional di sekitar Subang yaitu The Grand Rebana Industrial Estate dan Patimban Industrial Estate.

Penjualan masih di bawah ekspektasi, tapi harapan tetap ada di H2 2023. Pada kuartal kedua, total penjualan sedikit menurun dibandingkan kuartal sebelumnya, dengan hanya empat kawasan industri yang melaporkan penjualan signifikan, sementara dua kawasan lainnya hanya menjual transaksi sewa dan penjualan bangunan industri dengan ukuran lahan yang lebih kecil.

Pada Q1 2023, total luas lahan yang ditransaksikan adalah 37,3 hektar, dan pada Q2 mencapai 36,2 hektar. Namun total luas lahan yang ditransaksikan pada h1 2023 hanya 63% dari total area yang ditransaksikan pada H1 2022, memberikan tantangan besar bagi industri

pasar real estate jika angka total tahun lalu ingin dicapai terlampaui. Meski demikian, potensi penjualannya mengungguli tahun sebelumnya masih tetap ada, didukung oleh beberapa faktor seperti perekonomian yang lebih optimis prospeknya, transisi Indonesia menuju fase endemik wabah Covid yang sebelumnya melumpuhkan perekonomian, dan antisipasi potensi transaksi pada semester kedua tahun ini. Khususnya, kawasan industri tertentu telah menunjukkan hal tersebut beberapa perusahaan telah menyatakan minatnya untuk membeli tanah dalam jangka waktu tersebut.

Selama beberapa tahun, GIIC telah melakukannya menunjukkan konsistensi yang luar biasa dalam terlibat transaksi besar. Kinerja penjualan kawasan industri di wilayah Jabodetabek dengan terus  mengandalkan kontribusi dari GIIC. Khususnya, pada kuartal ini, penjualan GIIC terhitung untuk 45% yang mengesankan dari total penjualan seluruh area. Pada kuartal ini, GIIC mencatat total penjualan tanah sebesar 16,4 hektar, terdiri dari kavling seluas 6,7 hektar yang dijual kepada Data Center, dan tiga plot berkisar antara 4,7 hingga 3 hektar dijual kepada perusahaan yang bergerak di bidang industri otomotif. Selama beberapa tahun terakhir, perusahaan Data Center secara konsisten tertarik pada wilayah ini sebagai tenant, dengan jumlah penyerapan lahannya seluas kurang lebih 83 hektar selama periode 2020 hingga 2022. Pada semester pertama tahun ini, GIIC menjual lahan seluas 18,5 hektar ke Manajemen Perusahaan Data Center.

Sementara itu, Kawasan Jababeka mencatatkan rekor yang patut dicatat penjualan 13 hektar. Catatan menunjukkan penjualan kuartal ini menjadi yang paling besar sekitar 15 hektar pada Q1 2014. Selama kuartal tersebut, Jababeka berhasil bertransaksi tanah dengan beberapa perusahaan dalam dan luar negeri yang berasal dari Tiongkok, Malaysia, dan Taiwan. Perusahaan-perusahaan ini bergerak di berbagai industri seperti material pipa, manufaktur, plastik, elektronik, dan berbagai sektor lainnya.

Artha Industrial Hill (AIH) juga mendapat pujian angka penjualan, yang berasal dari penjualan 4 hektar atas dua transaksi, pertama one involving a high-tech textile yang membeli 2 hektar dan satu lagi dari perusahaan pewarna yang bergerak dalam industri tekstil yang memperoleh lahan yang setara. Dengan kinerja penjualan yang stabil dalam beberapa periode terakhir, AIH melihat peluang untuk mengkalibrasi harga jual lahan agar lebih selaras dengan kondisi pasar di wilayah Karawang.

Di Serang, penjualan yang tercatat terbatas pada 2,5 hektar, khususnya berasal dari KIEC dan ditujukan kepada perusahaan-perusahaan yang terafiliasi dengan industri baja, mengingat konsentrasi perusahaan berbasis baja di wilayah tersebut. Modern Cikande yang memberikan kontribusi penjualan signifikan di wilayah Serang selama tiga tahun terakhir, tidak mencatatkan penjualan signifikan pada kuartal ini.

Sebuah transaksi kecil terlihat di Kota Bukit Indah (Besland Pertiwi). Sebagai kawasan industri yang fokus pada penyewaan lahan dan bangunan industri, KBI Besland Pertiwi diperluas seluas 2.300 meter persegi melalui kesepakatan dengan dua perusahaan lokal dan Eropa yang bergerak di industri plastik dan furnitur.

Sementara itu, Griya Idola Estate di Tangerang yang khusus bergerak di bidang kawasan skala kecil dan penjualan kavling dan bangunan industri melaporkan penjualan 1 unit SFB dengan luas tanah 325 m2.

Terkait kawasan baru seperti Jatiluhur Smart Industrial City, penjualan pada semester I mencakup 0,4 hektare lahan yang dibebaskan perusahaan kemasan kosmetik. Sejauh ini, kawasan tersebut telah menjual sekitar 5,1% dari total lahan yang dijual seluas 145,52 hektare.

Kawasan industri tertentu seperti KIIC, Suryacipta, KNIC, Bekasi Fajar, dan Modern Cikande yang pada periode-periode sebelumnya konsisten mencatatkan penjualan, kali ini tidak mencatatkan transaksi apa pun. Namun, wilayah-wilayah ini masih memiliki potensi pertumbuhan penjualan di sisa enam bulan tahun ini.

Data Center terus memberikan kontribusi terhadap penjualan area secara keseluruhan selama beberapa tahun terakhir. Dalam enam bulan pertama tahun 2023, Data Center menyumbang 25% dari total penjualan, diikuti oleh industri manufaktur. Tren ini diperkirakan akan bertahan sepanjang sisa tahun ini.

Konsistensi penjualan dan keterbatasan lahan memicu kenaikan harga tanah. Kawasan industri dengan sejarah panjang (lebih dari 25 tahun) biasanya menyajikan harga jual lahan industri per meter persegi pada kisaran Rp3,00–3,25 juta di Bekasi, Rp2,25–3,00 juta di Karawang, dan Rp2,00–2,30 juta di Serang. Namun karena terbatasnya ketersediaan lahan, ditambah dengan permintaan dan persaingan yang ketat, harga jual lahan saat ini telah disesuaikan dan hampir setara dengan kawasan industri yang relatif baru.

Kawasan industri baru di Purwakarta dan Subang menawarkan harga jual yang lebih kompetitif, berkisar antara Rp1,65–2,25 juta per meter persegi. Penetapan harga ini dipengaruhi oleh lokasinya yang jauh dari infrastruktur transportasi utama, populasi penyewa yang relatif lebih rendah, dan masih berlangsungnya pembangunan fasilitas transportasi penting seperti pelabuhan dan jalan tol.

Selama semester pertama tahun 2023, empat kawasan industri memperkenalkan skema penetapan harga baru, dengan tercatat kenaikan harga tanah sebesar 5% hingga 10%. Patut dicatat bahwa hanya kawasan industri yang secara konsisten menunjukkan pertumbuhan penjualan yang menerapkan kenaikan harga jual tanahnya, sedangkan sisanya mempertahankan harga sebelumnya, dengan memprioritaskan target volume penjualan.

Biaya pengelolaan kawasan industri bervariasi antara USD0.06 dan USD0.08 per meter persegi per bulan. Pengembangan lahan yang lebih besar di dalam kawasan industri seringkali memerlukan biaya pengelolaan yang lebih tinggi. Sedangkan di Serang, biaya pemeliharaan khusus dalam mata uang rupiah, berkisar antara Rp600 hingga Rp800 per meter persegi per bulan.

Lebih banyak peluang menanti di tahun-tahun mendatang. Kinerja penjualan di awal tahun 2023 belum terlalu kuat sehingga sulit mengejar pencapaian penjualan di tahun 2022. Untuk menyamai kinerja penjualan tahun lalu, diperlukan penyerapan lahan seluas 140 hektare di sisa tahun 2023. Namun, potensi penyerapan lahan pada periode mendatang tampak menjanjikan, mengingat daya tarik Indonesia sebagai pusat berkembangnya industri teknologi tinggi seperti sektor data center yang terus berkembang, serta munculnya industri baru seperti kendaraan listrik.

Khususnya, produsen baterai asal Tiongkok yang fokus memproduksi baterai lithium-ion untuk kendaraan listrik dan sistem penyimpanan energi, serta sistem manajemen baterai, saat ini tertarik untuk berekspansi ke Indonesia dan secara aktif mencari mitra investor. Selain itu, produsen mobil listrik yang baru saja mengakuisisi lahan seluas 96 hektar di Thailand juga berencana memperluas jangkauan pasarnya dengan mendirikan fasilitas perakitan mobil di Indonesia.

Bentangan antara Pelabuhan Tanjung Priok dan Pelabuhan Patimban diharapkan menjadi magnet bagi industri teknologi tinggi, khususnya di bidang kendaraan listrik (EV). Barang komponen diharapkan masuk melalui Tanjung Priok, sedangkan barang jadi bisa melalui Patimban. Sisi timur Jabodetabek, khususnya di wilayah seperti Karawang dan meluas hingga Purwakarta dan Subang, semakin dianggap sebagai wilayah ideal untuk industri manufaktur berbasis teknologi seperti kendaraan listrik. Pertimbangan ini didasarkan pada sudah mapannya industri pendukung otomotif (yang menangani suku cadang otomotif) di wilayah tersebut, didukung oleh keberadaan infrastruktur tol dan pembangunan pelabuhan yang sedang berjalan. Selain itu, harga tanah dan biaya tenaga kerja yang relatif lebih rendah di Purwakarta dan Subang semakin memperbesar potensi mereka untuk menjadi garda terdepan bagi industri teknologi tinggi.

Sementara itu, perusahaan-perusahaan kelompok konsumen yang ada juga terus dihadapkan pada peluang pertumbuhan. Misalnya, salah satu produsen minuman terbesar telah memulai ekspansi, sementara pembuat biskuit juga sedang menyusun strategi rencana pertumbuhan. Kondisi perekonomian Indonesia saat ini memberikan rasa percaya diri yang positif, terutama mengingat inflasi yang terkendali dan tingkat suku bunga yang stabil dibandingkan wilayah lain.

Sumber:Collier Indonesia