loading...

Cara meningkatkan potensi atau Optimalisasi Lahan

Administrator 29/05/2021
Share:

Jika anda mempunyai lahan dan memang bingung mau dikembangkan menjadi apa dan apakah menghasilkan pendapatan secara maksimal?
terdapat analisis yang dapat digunakan dalam melihat potensi dari lahan dan seberapa optimal lahan tesebut dapat menghasilkan pendapatan.

Coba anda lakukan analisis Highest And Best Uses (HBU), analisis HBU ini merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Apa sebenarnya analisis HBU itu? Beberapa literatur menyebutkan bahwa analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant). Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, 

  • analisis kelayakan secara fisik (physically feasible),
  • analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible),
  • analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible),
  • dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive).

Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

Tapi, Apakah analisis ini dapat dilakukan tanpa atau bantuan dari profesional? 

Memang secara kompleks membutuhkan bantuan ahli dalam melakukannya, apabila penggunaan dari analisis ini untuk mendukung Pembiayaan Investasi atau transaksi lainnya secara khusus, tetapi apabila anda hanya untuk sekedar mengetahui potensi lahan yang anda miliki cukup anda lakukan Uji Analisis HBU ini secara sederhana, berikut penjelasan singkat mengenai 4 Faktor HBU tersebut: 

  1. Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. 

    Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Sebuah mall tidak mungkin dibangun di luar kota yang sepi dari konsumen. Sebuah pabrik kayu misalnya, tidak layak didirikan di pusat kota. Pengembangan properti yang tidak memperhitungkan karakteristik fisik tanah yang akan dikembangkan dapat menyebabkan properti yang dihasilkan menjadi tidak optimal.
     
  2. Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. 
    a. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), 
    b. KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), 
    c. KLB (Koefisisen Luas Bangunan), 
    d. ketinggian maksimal bangunan, 
    e. sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan.

    untuk mendapatkan informasi mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) tersebut dapat dilakukan secara online atau berdasarkan Perda masing-masing daerah atau datang ke Dinas Terkait.  

    Dalam analisis ini secara umum adalah untuk menentukan dimensi dari pengembangan lahan dan ruang yang dapat dibangun, sehingga tidak menyalahi peraturan tata ruang.

    Contoh menghitung dimensi berdasarkan Tata Ruang:
    Misalnya anda mempunyai lahan 500 meter persegi dengan ketentuan tata ruang sebagai berikut:
    a. Peruntukan Lahan adalah Perdagangan dan Jasa (Komersil). 
    b. KDB (Koefisisen Dasar Bangunan) adalah 50% atau tapak yang    
        dapat dibangunan adalah 50% dari luas tanah.
    c. KLB (Koefisisen Luas Bangunan) adalah indeks dan luas lantai 
        yang dapat dibangunan misalnya 1,5.
    d. ketinggian maksimal bangunan adalah 3 Lantai
    e. Sempadan jalan atau Garis Sempadan Bangunan (GSB) 
        adalah 6 meter

    Hasil Analisa Tata Ruang:
    a. Luas Dasar atau tapak Bangunan adalah 500 m2 x 50% = 250 m2
    b. Luas Lantai yang dapat dibangun 500 m2 x 1,5 = 750 m2
    c. Tinggi Bangunan adalah 750 m2 : 250 m2 = 3 Lantai.
    d. GSB 6 meter dari batas depan lahan 
        misalnya dimensi lahan adalah 25 x 20 meter maka jika panjang 
        lahan adalah 25 dikurangi GSB 6 meter dengan begitu lahan yang 
        dapat dibangun 19 x 20 yang bebas dari GSB dan bagian depan 
        yang tidak dapat dibangun tersebut dapat dijadikan lahan parkir.

    Dengan kondisi tersebut lahan anda telah sesuai dengan peraturan tata ruang.
     
  3. Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan  dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positip. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.

    Nah karena disini kita lakukan analisis secara sederhana atau Uji HBU secara sederhana makan dalam analisis ini anda cukup memperhatikan point pokoknya saja, riset sederhana nya berupa melihat kondisi lingkungan yang umumnya digunakan sebagai apa dan usaha apa serta perhitungkan saingan atau kompetitor, pada umumnya apabilai Analisis Fisik dan Peraturan sudah dilakukan maka arah dari potensi sebagai apa properti ini dibangun sudah terlihat.

    Misalnya anda mempunyai lahan di jalan raya dengan dan secara fisik kondisi lahan dapat dibangun serta secara peraturan adalah komersil, misalnya kemungkinan pengembangan ada 2 alterantif adalah Rumah Makan/Cafe dan Penginapan. maka untuk masing-masing pengembangan harus dilakukan beberapa indikator seperti rate harga, kompetitor, dan biaya operasional, serta resiko dari masing-masing pengembangan tersebut.
     
  4. Analisis yang terakhir dalam analisis HBU adalah analisis produktifitas yang maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya.

    Dari contoh Analisis kelayakan secara keuangan, silahkan ambil mana yang dapat memberikan hasil yang maksimal dan resiko rendah.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa analisis HBU merupakan bahasan yang dapat dikatakan wajib dalam manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Lazimnya, analisis HBU dalam konteks optimalisasi aset dilaksanakan lebih detail dibandingkan dalam konteks penilaian aset. tapi setidaknya dalam artikel ini dapat memberikan gambaran secara umum tentang baagaimana optimalisasi lahan.

ARTIKEL LAINNYA

Cara Pemilihan Perumahan yang Bebas dari Banjir: Menanggapi Isu Banjir Maret 2025

BI Rate Tahun 2024: Analisis dan Dampaknya terhadap Harga Properti

KPR Ditolak Bank? Ini Alasannya!

Dampak Kenaikan PPN terhadap Pasar Properti

Dampak Kenaikan PPN terhadap Perekonomian: Analisis Mendalam

Eksplorasi Pesona Alam: Tempat Wisata Wajib Dikunjungi di Pangandaran

Potensi Industri Properti di Wilayah Pangandaran

Dampak Ekonomi Tol GETACI Terhadap Industri Properti di Daerah yang Dilaluinya

Tips menjual rumah lewat iklan marketplace properti

Tingginya Harga Properti di Indonesia pada Kuartal III-2023

Pasar Properti Kawasan Industri Jabodetabek Kuartal II-2023

Gelembung Properti di Amerika Serikat dan Dampaknya terhadap Pasar Properti di Indonesia

Rumah Yang Kemungkinan Trend di 2023

Pasar Properti di Depok 2023

Pasar Properti di Bogor 2023

CARI ARTIKEL

cariaset adalah situs jual beli aset atau properti gratis dan memberikan informasi kisaran harga wajar properti anda.

INFORMASI
KONTAK
DISCLAIMER! Situs ini hanya sebagai platform yang memberikan kemudahan dalam memasarkan properti dan memberikan prakiraan pasar wajar berdasarkan penawaran yang ada dalam situs ini. Adapun hasil estimasi dan analysis hanya sebagai gambaran pasar untuk penggunaan pribadi atau internal dan tidak untuk dipergunakan dalam transaksi apapun. Apabila penggunaan yang tidak sesuai ketentuan ini menjadi tanggungjawab pengguna yang berkaitan. Jika anda membutuhkan hasil estimasi untuk dapat digunakan sebagai transaksi pihak ketiga, silahkan Hubungi kami untuk rekomendasi Kantor Jasa Penilai Publik dan Penilai Publik Rekanan kami.

©2022 www.cariaset.com